1. Umwelt, Klima & Energie

Der Wohnungsmarkt ist aus den Fugen…

„Der Woh­nungs­markt ist aus den Fu­gen. Trotz re­kord­ho­her Neubautätigkeit ex­plo­die­ren die Mieten.“ Die Lösung für die­ses Pro­blem ist ­– für die meis­ten nichtbürgerlichen Kräfte: „Um die Miet-­Ex­plo­sion in den Griff zu krie­gen braucht es einen ge­ziel­ten Aus­bau des Mieterschutzes.“ Ebenso brau­che es strikte Ge­setze wer was wo und wie bauen darf und soll. Ebenso staat­lich sub­ven­tio­nier­ten Wohn­raum und durch Geld und Land der Ge­mein­den unterstützte Baugenossenschaften.

Das übliche – kurz gedachte – Mittel ist, die „Kostenmiete“ einzufordern, was nichts anderes heisst, als dass der Mietzins nur direkt den Bau und den Unterhalt der Überbauung decken soll. Der Bauherr/Vermieter darf keinen Gewinn (Rendite) machen. Das kann ja nicht die Lösung sein. Wer will denn da noch bauen oder renovieren? Und wenn wir sehen, dass bei Genossenschaften (öffentlichen wie privaten) bei Ersatzneubauten die Mieten genauso steigen, sollte uns klar werden, dass das Problem wohl komplizierter ist. Das Problem liegt also nicht in erster Linie beim stereotypen „bösen geldgeilen Vermieter“.

Tatsache​​ ist, dass es – ganz neutral betrachtet – drei Hauptgründe für die markant steigenden Mieten der letzten Jahrzehnte gibt (neben den gestiegenen Bodenpreisen):

  1. Neu​​e Bauvorschriften in den Bereichen Sicherheit und Umwelt (SIA-Baunormen, Energetischen Bauen etc.)
  2. Grössere Wohnflächen (Loft etc.)
  3. Höhere Ausbaustandards (Induktionsherd etc.)

Natürlich kann heute mit grossen, teuren Wohnungen mehr Rendite gemacht werden. Diese Tatsache soll auch gar nicht bestritten werden. Die Lösung kann aber keine Planwirtschaft im Wohnungssektor sein. Das hat nie funktioniert.

Die Lösung muss in einem sanften Eingreifen liegen, wo der Bauherr nicht eine bestimmte Rendite bzw. keine Rendite aufgezwungen wird. Auch kann es nicht sein, dass durch – subventionierte – kommunale Genossenschaften die Privaten im Segment der mittelpreisigen Wohnungen konkurrenziert werden. Die Folge ist nämlich, dass die Privaten sich noch mehr aus diesem Segment zurückziehen, da sie gegen subventionierte Genossenschaften nicht bestehen können. Der Wohnraum im mittleren Segment nimmt dadurch noch stärker ab und die Gemeinden müssen noch mehr Baugenossenschaften unterstützen. Eine Abwärtsspirale.

Ein Ansatz für eine Lösung liegt in zwei schlanken Massnahmen für Neubauten bzw. Ersatzneubauten in zuvor definierten Zonen:

  1. Für einen Teil der Wohnungen (z.B. 1/3 der Wohnungen) von Überbauung gelten maximale Quadratmeterzahlen.
  2. Der maximale Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche soll bei z.B. 90% des regionalen Mietpreisdurchschnitt​​s von Neubauten liegen.

Der Bauherr muss dadurch neu kalkulieren und entsprechende Anpassungen vornehmen, damit er sein Bauvorhaben durchführen kann. Die Folge sind kleinere Wohnungen mit weniger Luxus und damit bezahlbarer für die Leute.

Diese Regelung ist sehr einfach und muss anschliessend nicht dauernd überprüft werden, was den Aufwand tief hält. Weiter lässt sie dem Bauherrn einen grossen Spielraum, WIE er denn diese Anforderung im freien Wohnungsmarkt umsetzen will.

www.kweitel.ch​​

Personen haben auf diesen Beitrag kommentiert.
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Comments to: Der Wohnungsmarkt ist aus den Fugen…
  • September 13, 2015

    Herr Kweitel

    Sie betreiben mit einer solchen “Lösung” Pflästerlipolitik.


    Packen Sie das Übel der hohen Mietpreise da an, wo sie tatsächlich herkommen. Seien sie ehrlich und konkretisieren Sie, dass die zu stark steigene Nachfrage nach Wohnraum diese Auswirkungen bringt. Je mehr Menschen nach Wohnraum “streiten”, umso höher ist die Nachfrage und umso höher auch der Preis.

    Eine solche erneute Reglementierung löst das Grundproblem nicht, sondern versucht lediglich erneut einen “Deckel” auf etwas zu legen, welcher dann unter noch höherem Druck wiederum abspringen wird, gefolgt von neuen Regelungen und neuem überlaufen.

    Auch wird in letzter Zeit die kantonale Baureglementierung angegriffen. Dies ist aber völlig korrekt und legitim. Eine über die ganze Schweiz gültiges Baureglement wäre falsch und ist lediglich dazu da, um Grossbauunternehmen den Zugang in die Regionen zu erleichter.

    Region​ale Bauunternehmen kennen die Regeln in den Gemeinden und Kantonen sehr gut, können mit diese umgehen und schützt diese auch von weiteren Übergriffen der Grossbauunternehmen. Dazu kommt, dass jeder Bauherr eigentlich daran interessiert sein sollte, dass ein regionaler Unternehmer sei Bauprojekt umsetzt. Oder wollen wir noch mehr sog. Gross-GU’s welche dann schnell wieder verschwinden und bei Problemen keinen Ansprechpartner mehr bilden?

    Nein zu weiteren “Deckelregulierungen”​ – Ja zur Ursachenbekämpfung

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  • September 13, 2015

    Hand aufs Herz:

    Inwiefern renovieren die Vermieter/Eigentümer bereits heute die Liegenschaften? -> ich höre bereits heute, dass zu oft daran gespart wird. Entsprechend sehe ich das Argument betr. Renovationen nicht wirklich.

    Wie viele Liegenschaften gehören Pensionskassen als Anlage/dienen Pensionskassen als Zuwachs? -> Spekulationen sollten nicht überborden http://www.cpvcap.ch/​index.cfm?NavID=4

    ​Wie oft gibt es heutzutage bei Mieterwechsel ungerechtfertigte Mietzinserhöhung? -> Kein mir bekannter Nachmieter zahlen denselben Zins, auch wenn nichts zwischen den Mietern an der Wohnung gemacht wurde, welches den erhöhten Zins gerechtfertigt.

    Hi​er – nebst an anderen Orten zu diesem Thema – gilt es doch auch hinzuschauen.

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  • September 14, 2015

    Eine strikte Umsetzung der MEI würden den Wohnungsmarkt auch entlasten.

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    • Juli 19, 2021

      Sehr geehrter Herr Schneider

      Sicherli​ch haben Bevölkerungsbewegunge​n einen Einfluss auf Bodenpreise. Bitte überschätzen Sie diese aber nicht, denn trotz Annahme der MEI haben die Bodenpreise nicht reagiert. Auch die Immobilienblase 1989/92 ist ohne Einwanderer geschehen…

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    • Juli 19, 2021

      Die MEI ist ja noch gar nicht umgesetzt, geschweige denn wirksam geworden. Es ist aber erfreulich, dass die Mieten in den Grossagglomerationen steigen. Es zeigt der Bevölkerung, dass der Boden dort knapp ist .

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    • Juli 19, 2021

      Herr Kweitel

      Es wäre schon etwas verfrüht hier auf eine MEI zu zeigen. Eine solche braucht mehrere Jahre bis eine Auswirkung auf dem Raumangebot eine Reaktion zeigt. Wir sind nicht an der Börse, welche auf eine Aktion reagiert, sondern im realen Leben, wo eine Aktion eine Reaktion auslöst, die nun halt nicht nach einer Abstimung ensteht, sondern im laufe der Zeit.

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    • Juli 19, 2021

      Tatsache ist, die Börsenkurse der Immobliengesellschaft​en haben nach der Annahme der MEI nicht reagiert . Ein deutliches Indiz, dass die Wirtschaft nur eine mässige Auswirkung erwartet.
      (Zum Vergleich: Dagegen haben sie nach dem Nationalbankentscheid​ im Januar sehr deutlich – nach oben – reagiert!)
      Einen Einfluss hätten aber diese beiden Massnahmen:
      1. Für einen Teil der Wohnungen (z.B. 1/3 der Wohnungen) von Überbauung gelten maximale Quadratmeterzahlen.
      ​2. Der maximale Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche soll bei z.B. 90% des regionalen Mietpreisdurchschnitt​​​s von Neubauten liegen.

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    • Juli 19, 2021

      Herr Kweitel

      Börsenkurs​e reagieren auf Geld oder direkten Geldbezug. So ist die SNB im direkten Bezug zur Geldpolitik. Liegenschaften unterliegen wohl auch der Spekulation, die Liegenschaft als solches ist nicht in Verbund mit der Börse. Reagiert viel träger, da es vorwiegend um eine Langzeitanlage geht (ausser Liegenschaftsspekulta​nten) aber auch diese können nicht binnen Minuten oder Stunden eine Liegenschaft abstossen, kaufen – dazu muss zuerst der Käufer, Verkäufer gefunden werden.

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