Impôt sur les gains immobiliers

L’impôt sur les gains immobiliers fait partie des impôts directs, tout comme l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune, l’impôt sur les bénéfices, l’impôt sur le capital et l’impôt à la source. Il est prélevé lors de la vente d’un bien immobilier.

Le bénéfice imposable est soit soumis séparément à un impôt spécial (appelé impôt sur les gains immobiliers), soit regroupé avec d’autres revenus / bénéfices (dans le cadre de l’impôt sur le revenu). L’impôt sur les gains immobiliers est traité différemment selon le sujet fiscal et l’objet de l’impôt.

Personnes morales
Si le contribuable est une personne morale (p. ex. une SA), la Confédération assimile la part des gains immobiliers au total des bénéfices et les impose dans le cadre de l’impôt sur les bénéfices. Chaque canton procède différemment. Alors que le canton de Saint-Gall procède de la même manière que la Confédération, le canton de Zurich, par exemple, prélève un impôt spécial sur les gains immobilisé détachés du reste des bénéfices de l’entreprise.

Personnes physiques
Dans le cas des personnes physiques qui vendent un bien immobilier provenant de leur fortune privée, la Confédération ne prélève en principe pas d’impôt sur les bénéfices. Dans tous les cantons, en revanche, les personnes physiques sont soumises à un impôt spécial. Aucun d’entre eux ne comptabilise donc les gains immobiliers dans le revenu.
La situation est différente si le bien immobilier est vendu à partir de la fortune commerciale d’une personne physique. Dans ce cas, la Confédération assimile les gains aux autres revenus, tandis que les cantons imposent de manière variée.

Traitement des gains immobiliers multiples
Dans la plupart des cantons (p. ex. Zurich et Saint-Gall), les gains immobiliers sont imposés individuellement (imposition séparée). Les autres cantons déterminent le taux d’imposition en fonction de la somme de tous les gains réalisés au cours d’une certaine période (imposition commune).

Le concept de bien immobilier
Les objets suivants sont considérés comme des biens immobiliers :
● Immeubles et constructions
● Parts de copropriété d’un immeuble
● Mines
● Vente d’une participation majoritaire dans une société immobilière
● Droits d’usufruit, droits de construction, droits à une source et droits de concession d’eau qui sont inscrits au registre foncier

Sujet fiscal : qui doit payer l’impôt sur les gains immobiliers ?
Le vendeur de la parcelle, généralement son propriétaire, est soumis à l’impôt. La commune ou le canton du lieu de situation de la chose, c’est-à-dire à l’endroit où le bien immobilier est situé, ont la compétence de prélever l’impôt.
Il y a quelques exceptions qui ne sont pas imposées sur les gains immobiliers. Il s’agit notamment des Églises nationales, des institutions d’utilité publique, des cantons, des communes, de la Confédération et de ses institutions ainsi que des entreprises publiques.

Objet fiscal : qu’est-ce qui est imposé ?
L’impôt est prélevé sur le bénéfice net du bien immobilier vendu. Ce dernier est calculé de la manière suivante :
Bénéfice net imposable = prix de vente – prix d’achat – frais d’amélioration – frais d’acquisition (frais de mutation, etc.)

Taux d’imposition : combien doit-on payer ?
Le taux d’imposition varie d’un canton à l’autre. Dans la plupart des cantons, il est basé sur le montant de chaque gain immobilier individuel en fonction de la durée de possession. Dans quelques cantons, il ne dépend que de la durée de possession.
Il y a deux cas particuliers de calcul de l’impôt sur les gains immobiliers.
● Charge accrue sur les gains immobiliers en cas de brève durée de possession : moins l’on possède un bien immobilier longtemps, plus l’impôt sera élevé. De fait, cela permet d’imposer plus lourdement les gains spéculatifs.
● Réduction de l’impôt sur les gains immobiliers en cas de longue durée de possession : dans tous les cantons, à l’exception de Bâle-Campagne, plus l’on possède un bien immobilier longtemps, plus l’impôt est réduit. À Bâle-Campagne, l’ajustement se fait sous forme d’une augmentation du prix d’achat, ce qui entraîne également une baisse du bénéfice. De cette manière, la dépréciation monétaire est prise en compte. Autrement, les vendeurs de biens immobiliers seraient forcés de payer des impôts sur un bénéfice qu’ils n’ont jamais reçu, mais qui est apparu en raison de l’inflation uniquement.

Exemple : barème du canton de Zurich

Majoration de l’impôt calculé selon la durée de possession :

Réduction de l’impôt selon la durée de possession :

Les gains immobiliers inférieurs à 5 000 CHF ne sont pas imposables.