Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer gehört zu den direkten Steuern wie die Einkommens-, Vermögen-, Gewinn-, Kapital-, und Quellsteuer. Sie wird bei der Veräusserung eines Grundstücks erhoben.

Der zu versteuernde Gewinn wird entweder als Sondersteuer für sich allein (als sogenannte Grundstücksgewinnsteuer) oder zusammen mit dem übrigen Einkommen/Gewinn (im Rahmen der Einkommenssteuer) versteuert. Dabei wird die Grundstückgewinnsteuer je nach Steuersubjekt und -objekt unterschiedlich behandelt.

Juristische Personen
Ist das Steuersubjekt eine juristische Person (bspw. eine AG), so rechnet der Bund Grundstücksgewinne dem übrigen Gewinn zu und besteuert Grundstücksgewinne mittels der Gewinnsteuer. Je nach Kanton wird dies unterschiedlich behandelt. Während der Kanton St.Gallen gleich wie der Bund verfährt, erhebt bspw. der Kanton Zürich eine Sondersteuer, losgelöst vom restlichen Unternehmensgewinn.

Natürliche Personen
Bei natürlichen Personen, die ein Grundstück aus dem Privatvermögen veräussern, erhebt der Bund grundsätzlich keine Steuer auf einen allfälligen Gewinn. In sämtlichen Kantonen hingegen fällt bei natürlichen Personen eine Sondersteuer an. Der Grundstücksgewinn wird somit in keinem Kanton dem Einkommen zugerechnet.
Anders ist es, wenn das Grundstück aus dem Geschäftsvermögen einer natürlichen Person verkauft wird. Dann rechnet der Bund den Gewinn zum übrigen Einkommen hinzu, während die Kantone die Steuer wieder unterschiedlich handhaben.

Behandlung mehrfacher Grundstücksgewinne
In den meisten Kantonen (bspw. Zürich und St.Gallen) wird der Grundstückgewinn einzeln besteuert (einzelne Veranlagung). Die übrigen Kantone bestimmen den Steuersatz nach der Summe aller während eines Zeitraums erzielten Gewinne (gemeinsame Veranlagung).

Der Grundstücksbegriff
Als Grundstücke gelten folgende Objekte:

• Liegenschaften und Bauten
• Miteigentumsanteile an Grundstücke
• Bergwerke
• Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an eine Immobiliengesellschaft
• Nutzniessungsrechte, Baurechte, Quellenrechte und Wasserrechtsverleihungen, die im Grundbuch stehen

Steuersubjekt – wer muss die Grundstückgewinnsteuer bezahlen?
Steuerpflichtig ist bzw. die Steuer bezahlen muss immer der Veräusserer des Grundstückes, das ist meistens der Eigentümer. Zur Besteuerung berechtigt ist die Gemeinde oder der Kanton am Ort der gelegenen Sache, das heisst, dort wo sich das betreffende Grundstück befindet.
Es gibt einige Ausnahmen, bei denen die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben wird. Dazu zählen Landeskirchen, gemeinnützige Institutionen, Kantone, Gemeinden, die Eidgenossenschaft und ihre Anstalten sowie öffentlich-rechtliche Körperschaften.

Steuerobjekt – was wird besteuert?
Besteuert wird der Reingewinn des veräusserten Grundstückes. Diese berechtet man folgendermassen:
Steuerbarer Reingewinn = Verkaufspreis – Kaufpreis – wertvermehrende Aufwendungen – Gewinnungskosten (Handänderungskosten, etc.)

Steuersatz – wieviel muss bezahlt werden?
Die Höhe des Steuersatzes variiert von Kanton zu Kanton. Dabei richtet sich der Steuersatz in den meisten Kantonen nach der Höhe jedes einzelnen Grundstückgewinns in Verbindung mit der Besitzdauer. In wenigen Kantonen ist der Steuersatz nur abhängig von der Besitzdauer.
Es gibt zwei Sonderfälle bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer.

• Erhöhte Belastung kurzfristig erzielter Grundstückgwinne: Das heisst, je kürzer man ein Grundstück besass, desto höher ist die Steuer. Der Grund dafür ist, dass damit Spekulationsgewinne stärker belastet werden sollen.
• Ermässigung bei längerer Besitzdauer: Das heisst, besass man ein Grundstück für eine lange Zeit, so wird in allen Kantonen ausser Basel Landschaft die Steuer ermässigt. Im Kanton Baselland geschieht die Anpassung in Form einer Erhöhung des Kaufpreises, was ebenfalls zu einem tieferen Gewinn führt. Damit wird dem Umstand der Geldentwertung Rechnung getragen. Ansonsten müssten Verkäufer von Grundstücken Steuern auf einen Gewinn bezahlen, den sie nie erhalten haben, sondern nur aufgrund der Inflation entstanden ist.

Berechnungstabelle am Beispiel des Kantons Zürich

Abstufung	Steuersatz
Für die ersten CHF 4’000.-	10%
Für die weiteren CHF 6’000.-	15%
Für die weiteren CHF 8’000.-	20%
Für die weiteren CHF 12’000.-	25%
Für die weiteren CHF 20’000.-	30%
Für die weiteren CHF 50’000.-	35%
Für die Gewinnteile über CHF 100’000.-	40%

Aufschlag auf die berechnete Steuer in Abhängigkeit von der Besitzdauer im Umfang von:

Besitzdauer	Aufschlag
weniger als 1 Jahr	50%
weniger als 2 Jahre	25%

Ermässigung der Steuer in Abhängigkeit von der Besitzdauer im Umfang von:

Besitzdauer	Ermässigung
5 Jahre	5%
6 Jahre	8%
7 Jahre	11%
8 Jahre	14%
9 Jahre	17%
10 Jahre	20%
11 Jahre	23%
12 Jahre	26%
13 Jahre	29%
14 Jahre	32%
15 Jahre	35%
16 Jahre	38%
17 Jahre	41%
18 Jahre	44%
19 Jahre	47%
20 und mehr Jahre	50%

Grundstücksgewinne unter CHF 5’000.- werden nicht besteuert.